你真的知道现金流打平是什么意思吗?

很多朋友们都很兴奋地在说“我的房租可以付清月供诶,我的房子现金流打平了!”但是呢。。其实并不是这样的。

出租房还有很多其他的成本,我们一样样看过来:

房产税

房产税包括土地和房屋的税,所以如果你碰巧有一个很大的lot,请做好心理准备。

当你在找房子的时候,也不要直接用房产税的历史记录做预算。房子一经你手,可能估值就突然上升了。或者如果你作为一个房东并没有住在房子里,你就享受不到owner-occupant的税率折扣,取决于不同州税率甚至可能会翻倍。

保险

Homeowner's insurance, hazard insurance, property coverage这些都通常指的是同一个保险,它都是保房屋结构。保险价格取决于房屋的位置,但一般可以找得到一个月100刀以内的保险。

如果你的房子不幸在FEMA flood zone,你还会需要flood insurance,或者银行也可能要求别的类型的保险,依然取决于房子的位置。你的agent和lender会了解的更多,你可以提前问他们。

同时你还应该考虑umbrella insurance,它会保你的liability。比如如果你的租客在你的房子摔了一跤,受伤了,起诉你赔偿很多钱,这个时候umbrella insurance就可以确保你不会因为一个官司就倾家荡产。

HOA

显然有HOA就会需要交钱,而且通常要交的只会越来越多 ;)

空置率

如果有5%的几率你的房子是闲置的,或者平均5%的时间没有租出去,你就应该把5%的租金算作支出。

你可能会问“但是我又没有额外付钱,为什么这也算?” 这是因为在算预算的时候,你收入算的是100%的房租,或者说按照所有时候都租出去了全年无休计算的,所以减去5%之后才是真实的数据。

维护费

通常5-10%,取决于你的房子有多新或者多好。但是千万不要把数字设得太低,房子里很多东西坏的比你预想的快。

CapEx

全称是Capital Expenditure,又称资本支出。它指的是隔一些年需要换的大件支出,比如屋顶或者空调之类的。他们不算在维护费里而在单独的类别,是因为如果你不提前计算好,等需要换东西了,你当年的收入可能就彻底没了。

不过好在大部分东西每5到10年才需要更换,所以如果你预留10%的租金,等需要的时候可能就够了。唔,希望它够吧。

Utilities

取决于你的market在哪里,房主可能需要支付垃圾费,水费,甚至电费,或者割草的钱,或者什么都不用出。不清楚的话去和你的property manager聊聊,他们一定知道当地的标准。

所以你的房子真的有正现金流吗?

我们刚刚讨论了这么多不同的指出,都还没说到贷款的月供。如果你的房子在这之后还能有正现金流,恭喜你! 在现在火热的房市下能做到真的很不容易。

Minwei Xu

Minwei Xu

Software Engineer at Facebook and Indianapolis Real Estate Investor
Bay Area, CA