今年五月底，我还没有踏进Indiana州一步，没有见过我的agent和property manager，就已经成功有一个房子under contract了。
Disclaimer先说在前面，我不推荐像我一样这么做！我是因为去年一整年的疫情，加上加州疫苗接种比较慢，全美房价年初也开始狂涨，所以迫不得已还没去Indianapolis就下offer了。
可是你怎么知道你真的买了房子呢？不会被骗吗？
我觉得从两个角度回答：
第一：买过股票吗？你开户Robinhood前一定不会去要求找他们代表当面谈谈，看他们是不是真的legit的对吧。你买了股票后也没有拿到Certificate证明你真的拥有这些股票，但是你依然放心的在这些平台交易股票。
第二：要确认房子真的存在还是有很多办法的。确认房价和租金再不济zillow看一下estimate总是可以大概知道行情的。
除此以外，在买房的过程中除了你的agent和PM，还有很多其他人的参与，比如escrow，比如lender的appraiser也会给一个appraisal报告，同时你自己这边inspector也有一个inspection report。
那么多人和那么多的信息和报告，至少最后房子大小，大致情况，几个卧室之类的没有办法骗你。
可是会不会发生房子买下来发现有隐患，卖不出去或者租不出去呢?
当然会，我之后就会说我避开的一个大坑。这些情况在你长期投资的过程里一定会发生，但是你更应该把它当做business cost，同时做尽可能多的due diligence确保它发生的几率尽可能的小。
我接下来来说说我是怎么做的。
团队
向你的朋友，同事，和别的投资者们要推荐agent和PM和lender。虽然有背书不一定保证不会被坑，但是至少比在谷歌随便找要靠谱很多。如果不认识别的投资者的话，去Facebook上搜群组：城市名+Real Estate Investors。
获得了contact后在谷歌和yelp和别的地方搜索他们的评价。
然后和他们打电话，面试他们，问他们很多很多问题，同时double check他们是不是真的licensed。
市场
在谷歌和BiggerPockets搜索尽可能多的关于你的要买房的城市的信息。
去niche和city-data看看具体的neighborhood的信息和评价。
我发现一个非常有帮助的方法是去youtube搜索你感兴趣的社区。通常会有agent拍关于不同社区的视频，甚至会有人上传自己drive through整个neighborhood的录像。
房子
一定要google map看看周围是什么，街景看看周围有没有什么red flag。
我就通过google map避开了一个天坑，另外一个资深投资者朋友都差点没意识到。
房子状况很好，里面重新涂个别的颜色的墙就可以租出去了。3b这个大小的，还在一个非常好的zipcode，而且隔了高速就是一个9分的高中，20万以下简直是天上掉馅饼。
然而打开Google Map一看，这个North Glen Village是个Mobile Home Park。。。所以这房子不仅背靠高速，而且还是在mobile home park最里面的一个孤零零的SFH。
除了位置，房子的状况非常依靠inspection report。如果inspector建议你找个roofing company之类的专业的来inspect千万不要省这个钱，不能因为省了一两百的inspection的钱而冒几千刀维修的风险。
当然，也不能一看到房子有各种需要小修的东西就犹豫。这些说到底都依然至少成本而已，只要你算一下还是划算的就应该继续close。
你的agent推荐或者你自己找个contractor小修一下其实非常简单，作为一个投资者最不能怕的就是需要小修小补的房子，房子会因为这些小缺点降价很多，但是你修起来却很便宜。
成果
有了团队，选定了市场，下单了房子，我成功买到了我的第一套房。房子正在修整，等rent出去了我另开一篇总结实际运营的结果。
