澳洲投资
因为有在澳洲度假和家人自住的需求，同时考虑到在南半球可以分散化投资，我开始在澳洲买房投资, 并于2019年底房子建成后成功过户。
布里斯班(Brisbane)的房价没有悉尼和墨尔本那么高，但人口和经济也一直在上升。它靠近黄金海岸, 并且也同时是个非常适合度假的城市。在对澳洲尤其是布里斯班进行深度地产调研和实地考察之后，我成功购置了澳洲物业并开始了新的远程地产投资的旅程。
转做短租
像美国其他州的投资一样，我开始对当地的房产市场和经济进行了解，并不断摸索总结这个市场的特点。我也时常与当地的地产投资人交流以便及时获取信息，更深入地了解这个市场。
虽然澳大利亚疫情爆发之后边境一直没有对外国人开放，但是在疫情控制慢慢变好时，我及时获知从墨尔本、悉尼和其它城市来布里斯班的境内游客有显著增长，便提前开始了解当地短租市场。根据我在airbnb上的研究，哪怕是保守估计的入住率都可以确保每个月的收入远高于长租。
在得知租客因购买了自住房不准备续租的时候，我们很快就决定转做短租市场，并且通过推荐和线上资源等渠道找了几家风格不一的管理公司进行了解和咨询。
管理公司
好的团队是成功的一半，我花了最多的时间在筛选PM (property manager) 上，并且找了好几家当地不同类型的管理公司进行了一一比对。我找过的管理公司从澳洲白人管理公司、印度裔管理公司、到中国和亚洲人居多的管理公司都有，规模也从大到获各种奖、小到只有2-3人的新创立的管理团队不等，有的线上远程管理，有的线下当地管理。
结合之前面试长租房PM的经验，我问了每个PM详细的问题，了解他们的运营模式，比较他们的费用结构，反复斟酌选定了现在的团队。（编者注：筛选短租PM的经历已经在写，欢迎关注博客及时获得最新文章）
值得注意的是，在筛选好的管理公司之后，我并没有马上当甩手掌柜，而是和他们开会进行深度沟通并制定下一步的具体实施计划，这有助于
- 双方初期的快速磨合, 更有效地沟通和管理团队
- 让对方知道你对他们有要求, 避免懈怠
- 高效运营并快速实现所追求的回报
当然, 一次开会并不够, 我定期会和团队开会掌握动态并确保我们可以达到预期, 当磨合得比较好了之后，再降低我的跟进频率(毕竟帮我减轻工作才是我雇佣他们的原因)，但我依旧会保持定期沟通确保一切都在正轨上。
设计和布置
因为我人不在澳洲，显然需要聘请专业的团队来精心设计和装修。很多人会为了追求便宜而放弃质量，但是这很可能会让你损失更多。尽管成本很重要, 因为高成本意味着需要更久的时间才能回本。但好的设计公司即使贵一些，也会比后期再换公司、处理不好的家具找人重新设计布置家具要强。
选择设计的公司与选择PM的过程类似，我面试了2-3家可以set up airbnb的室内设计公司，结合了PM的建议和PM提供的不同等级的家具的报价，很轻易选出了又有经验又符合我们预算的设计公司。
他们对短租类房屋内饰设计的诸多细节的考量，和丰富的经验都是值得我信赖的原因。他们有能力在不影响美观的情况下选择最适合短租的家具，比如
- 不要用太多镜子、玻璃等产品，这会增加后期的清洁成本
- 考虑沙发床增加可住数量
- 床尽量用钢架和床头板的方式，避免旅行者因不熟悉环境造成磕碰影响入住体验又同时保证了坚固和耐用性
- 布艺家具的颜色不能过浅等等...
值得注意的一点是，我们选用的设计师有自己的家具供应商。在疫情期间家具供应短缺的情况下，还能做到既高效又可以满足我们对家具质量的要求，这非常难得。
在这个过程中我的PM也起到了关键作用。他们帮我仔细考量了设计师提供的报价和购买清单, 比如他们要求购买更大的洗衣机来确保后期高效的入住清洁等.
从组建团队到3天上线
我的PM和设计公司并不认识，更没有商业关系，但PM依然很负责，采取了各种措施减少空窗期：
- 与之前的长租管理公司取得联系，提前给长租租户发了入户通知。
- 及时和设计师跟进沟通询问获取报价。
- PM与设计师协调，在长租租客租期结束前两周前往考察进行设计提前订购家具，以便缩短空置时间。
这些从头到尾琐碎的小事听上去需要花一些时间和精力，但正是这样才让我们在长租租客搬家之后短短3天内就能上线airbnb listing，并且在上线后的短短几小时之内就收到第1个预定。
一次又一次的经验让我意识到，一旦一开始组建好了你的团队，长期可以避免很多不必要的麻烦，节省精力，在未来建立规模的时候为你保驾护航，产生规模效应的同时实现更高的回报，实现真正意义上的财务自由。
