重新打开了我的2021目标，我才回想起来我只打算今年开始投资第一套房。难得超过我自己的预期，我今年在Indianapolis投资了7户，其中2户是短租房，还有一个是一个BRRRR（Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat）正在进行中。
Everything is easier AFTER pulling the trigger
我2020年大部分时间都在犹豫（和存首付），以及担心我如果开始投资了会不会哪里出错。
2021年上半年，我对自己说，“今年再不开始可能你就会一直拖下去了。。。”我下定了决心，找了中介，银行，和PM，终于开始了我的投资旅程。
我完全不后悔任何我做的任何的一个决定。我和我的女朋友在第一套之后不断的买更多的出租房，我们2022的新年刚刚一个房子under contract。
许多还没开始投资的人在投资之前都一直在担心会出什么问题。我觉得对于一个房价更合理的市场，只要稍微做一些功课，好好做inspection，事情能有多糟糕呢？即使几年之后看来，这房子不一定买的最好，但是你一定会庆幸还好当年开始投了，而不是一犹豫几年房价又涨了。
BRRRR
和别的合伙人一起，我们在一个快速升值的社区买了一个需要修缮的房子。这个项目正在进行中，但我们至今学到了很多：
- 好的师傅很难找。因为别的投资人也在做一样的事情，大部分靠谱的师傅都很忙。项目的数量远大于师傅的总数。
- 即使很难找，好的师傅非常重要。一个有经验的师傅知道需要做什么，也知道该怎么做这项装修。价格不是唯一需要考虑的因素。尤其是对于刚开始的投资人来说，不需要花很多时间和精力是整个投资能成功最重要的事情之一，而且压力越小，之后可以投更多类似的项目。
- 如果不止是表面的(cosmetics)东西要装修，一定要做好心理准备，项目大小和所需时间一定会超出预期。
- 时间就是金钱。即使不用hard money loan，如果项目延期，几个月的租金就没，而且拿回一开始的投入的本金的时间也变晚了。
房产中介执照
为了缓解自己投资前的焦虑，我在2021年学习了并且最终拿到了加州的房产中介执照。虽然我不会用到我的执照，但我的目标是学习这个行业。
我学到了大部分人在买房卖房过程中背后发生的事情，那些幕后的机构和行业做了什么并且怎么盈利的，以及他们该做什么不该做什么。
考这个执照对我有帮助，并且帮助我成为一个更好的投资人吗？是的，我非常庆幸我考了这个执照。
这个执照是否为我未来的投资做了准备，并且让我对这个行业有更深的认识呢？绝对的。
大部分人投资人需要考吗？通常不需要，这不是学习这些事情的唯一办法，但是如果你愿意花这个时间和精力的话，它一定会帮你学习很多。
下一步：20多单元的公寓楼，Syndication, 与基金
我意识到传统的出租房投资有瓶颈。尽管整个过程真的很简单，但是一个个买，一个个做appraisal，inspection，一个个管真的很慢，而且需要5到10年才能看到显著的回报。
即使翻新房子或者BRRRR也有自己的问题：每个项目至少需要四个月才能推出，而且对于大部分投资人来说，能一直有deal非常难。哪怕有办法能找到那么多deals，如果要做大也没有那么多师傅能帮你同时装修很多房子。
就像一个创业公司，一开始的利润不是最重要的，做大和成长才是最需要关注的方面。
在我和我朋友Windy，以及几个资深投资人聊了之后，我才意识到我以为不可能的投资其实离正常人没有那么远：
投一个20多单元的公寓楼是做大的一个很好的方式。它和更大的公寓楼比起来便宜很多，但依然有一些最重要的好处，比如以cap rate定价增值更容易，以及非常稳定的现金流。
开始一个syndication或者基金是另外一种方式。一些人有钱，一些人有经验和团队，一些人愿意出力，大家在一起就可以每个人都能做的更多。规模经济，规模越大，好处越多。
投资公寓楼，或者做syndication或基金和普通的出租房非常不一样，但是将会是我2022年的重点。
我们已经在两个方向有一些进展了，等我们有更实质性的东西后会在博客上更新，敬请期待！祝大家2022年比2021年更好！
