房地产市场分析 —— Pittsburgh 匹兹堡买房钢铁最终能否炼成

Disclaimer：本文不构成投资建议，仅为作者为了研究如何投资而截取各方观点汇集而成的报告。若对当地投资感兴趣，请咨询当地投资者和房产中介。

综合前景: 46	2020: 38
投资热情: 2.88	2020: 3.35
2021房价: $155,000 (+10.5%)	和上一个周期顶点相比: 119%

数据来源于The Emerging Trends

2010-2018 CAGR: 2.6%	租金中位数: $922
Rent CAGR: 5.4%	空置率: 5.0%
COC: 4.17%	租售比: 0.79%

数据来源于BiggerPockets BPInsights 2020 June

注：COC减去了vacancy, taxes, insurance, capex, 和property management，按城市/州平均计算。

匹兹堡作为曾经的钢铁之城，一直因为成功的转型和改造备受称赞。然而从2016年开始，投资者开始质疑它能否将这个势头继续下去。在The Emerging Trends问卷中，匹兹堡的排名和投资热情连年下降。尽管仍然有两百万的人口总数，匹兹堡的人口总数一直在下降，市中心从2010年起已经流失了30,000 (–1.3%)的居民。但也不全是坏消息，人口的减少主要是因为老年居民自然离世，而年轻的移民一直在流入匹兹堡，居民收入在疫情前也每年都稳步增长。

匹兹堡的投资热情会未来有很大改变吗？或许可以，但在当地投资者严重，近几年内不会发生，而疫情浪潮之下的经济状况更是印证了这一点。除非你相信新涌入的亚洲人的内卷可以强势拉动房价，不然把匹兹堡真正当做一个niche market，扎稳根基，带着长期的眼光投资，注重现金流是一个更好的选择。

人口

匹兹堡是仅次于费城的宾州第二大城市。根据匹大经济学家的说法，匹兹堡吸引了很多的young adults和来自亚洲的移民，老年人的比率低于全国平均。

2020总人口:	2.31 Million (-0.4%)
5年预计年均变化:	-0.1%
5年预计年均人口流入/流出 (000s):	3.74

MSA数据，主要来源IHS Markit forecast, U.S. Census Bureau, U.S. Bureau of Economic Analysis, U.S. Bureau of Labor Statistics

城市人口301,048, 和2010相比减少了1.4%

15.4%小于18岁, 70.4% 18-64岁，14.2% 65岁以上

White 66.6%, Black 23.6%, Asian 5.6%

2018 census

总的来说，匹兹堡人口的下跌终于趋于平稳，但今年内大概率不会重新上涨。

经济和就业

数据来源: IHS Markit forecast, U.S. Census Bureau, U.S. Bureau of Economic Analysis, U.S. Bureau of Labor Statistics.

真实人均收入: $60,140 5年预计年均变化%: 1.7%
Cost of doing business: 97.6
2021 total employment (000s):1,128 5年预计年均变化%: 2.1%

疫情之中可以看出匹兹堡的就业市场并不如大家想象中的稳健，虽然匹兹堡diverse的行业可以帮助经济最终恢复到疫情之前的水平，但2021年大概率会低于全国水平，需要很长的时间。

https://pittsburghquarterly.com/articles/2021-economic-outlook/

自从2018年中开始，匹兹堡的新增岗位就已经低于平均，而2020年匹兹堡的劳动力减少了4%，全国平均只减少了2.5%。就业岗位没有增长，找工作的人也变少了，这给匹兹堡2021年的经济蒙上了一层阴影。

按照岗位划分，business and professional services的恢复强劲，leisure and hospitality services低于全国平均-28.8%（全国19.6%），剩下的匹兹堡引以为傲的高收入行业也低于平均，传统行业如制造业，交通业等恢复水平更低。healthcare和government情况不错，但只有金融行业高于去年水平。

根据 Pittsburgh Business Times ，按照雇员人数，前五大雇主为University of Pittsburgh Medical Center (UPMC, 53,000), Highmark Health (27,279), U.S. Government (18,473), Commonwealth of Pennsylvania (15,972), and University of Pittsburgh (13,000). 按照收入划分，前五大公司为Kraft Heinz, PNC Financial, PPG, United States Steel Corp, and Arconic。知名科技公司Amazon, Facebook, Bossa Nova Robotics, and IAM Robotics都在匹兹堡有办公室。

总而来说，匹兹堡的主要领域为: healthcare, education, government, professional services, 以及 industrial。

匹兹堡港口每年运了超过3500万吨的集装箱，是美国第二大的内陆港口也是美国第17大港。
货运铁路CSX和Norfolk Southern在匹兹堡也有主要的业务。
匹兹堡国际机场 (PIT) 每年有900万的乘客，PIT cargo service 也承载了Fedex，UPS，卡塔尔航空，英国航空提供空运服务。

教育

匹兹堡有很多大学，学生总数前三多的分别为University of Pittsburgh, Carnegie Mellon University, and Duquesne University.

University of Pittsburgh

University of Pittsburgh (33,744学生+ 5,357教职人员) 以医学相关的项目闻名。University of Pittsburgh Medical Center一直稳定是美国最好的医院之一。

Carnegie Mellon University

CMU的CS不用说，但CMU的艺术，统计，工程等等也一直在美国排名前列。CMU包括别的校区总共有14,500学生+1,300教职人员。

Duquesne University

杜肯大学 (9，197学生+ 970教职人员) 是一个私立天主教大学。US News排名143。

房地产市场

Zillow指数(ZHVI)在截止2021年一月为$200,195.
房价年均上涨12.2%。过去5年房价总共上涨43%。
根据Realtor.com listing price中位数$220,000，成交价$235,000
Days on market平均78天

不完全neighborhoods简介

以下简介摘抄于各官方网站，想要深入了解各个neighborhood，请一定不要错过Youtube上Dean Bog电影级别的neighborhood简介：

https://youtu.be/9Mph_SXmR7o

以及https://www.visitpittsburgh.com/和https://www.discovertheburgh.com/都会是很好的资源

Oakland

各个大学，博物馆，世界级别的医院都坐落于Oakland，街角也有咖啡馆，各国美食，arcades，电影院等等。Oakland是匹兹堡的学术，文化，医疗中心，也是一个繁荣的商业和居住区，甚至是宾州第三大的"Downtown"。同时Oakland旁边就是Schenley Park。

许多Oakland的居民都是匹大，CMU，或者Carlow College的学生。作为匹兹堡的文化中心, Oakland有Carnegie Library Main Branch, the Carnegie Museums of Art and Natural History, Carnegie Music Hall, and Soldiers and Sailors Memorial Hall。

Fifth and Forbes avenues是匹兹堡两个主要西北向的大道，横穿Oakland, 几乎每个街角都有公交车站。大多数Oakland居民都会坐公交车或者步行出行，给了匹兹堡一个真正的城市的vibe。

Shadyside

Shadyside是一个平静的居民区。Walnut Street and Ellsworth Avenue是Shadyside的商业和娱乐中心，街上有各种boutique小店和饭馆。从1920年起，富有的家族，young professionals, 艺术家, 学生们就落居于Shadyside。现在，Shadyside在附近的CMU学生和教职人员中很受欢迎。

Shadyside有很多保存很好的维多利亚时代建筑，各种公寓也有hardwood地板和old-fashioned的建筑风格，这些建筑们和新式，现代的建筑们在一起构成了这个独特美丽的neighborhood。

Bloomfield

Bloomfield在Downtown Pittsburgh东边，可以通过Liberty Avenue, Penn Avenue and Bigelow Boulevard轻松抵达。Bloomfield沿着Liberty Avenue的商业区是匹兹堡最大最活跃的之一。礼品店，鞋店，意大利餐馆，以及超市吸引了整个匹兹堡的人前往。

19世纪末期, Lawrenceville附近的工厂工人为single families和businesses建造了很多排屋。今天，这些保存完好的排屋和古雅狭窄的街道定义了Bloomfield。这里许多房子们在家庭里一代一代传下去，祖孙们和他们的祖父母，亲戚的房子可能就差了几个block。Bloomfield的居民也因此深深扎根于这个community。

Squirrel Hill

Squirrel Hill也在Downtown Pittsburgh东边，是匹兹堡有受欢迎的国际餐馆(比如中餐)，超市，点心店的，酒馆，也有fancy的新餐厅和boutique。Frick Park和Schenley Park就在Squirrel Hill旁边，居民们会经常去骑车，散步，轮滑，网球，甚至打高尔夫。

Squirrel Hill的房子有类型从Forbes and Murray Avenues沿路的高层公寓，到Fair Oaks的砖房。

South Side

South Side按照地理被划分为the Flats, the Slopes, and the South Shore, 坐落于Downtown Pittsburgh和Oakland南边。South Side有便利的公共交通，包括公交车和轻轨the "T"。

South Side是各种不同居民在一起的独特的社区：在那里住了好几代的年长的居民，和年轻的家庭以及single professionals都被这个繁荣的艺术和文化社区吸引而生活在一起。

本文部分翻译自

PwC Emerging Trends

Pittsburgh Quarterly: 2021 Economic Outlook

Roofstock: The Pittsburgh Real Estate Market: Stats and Trends for 2021

房地产市场分析 —— Pittsburgh 匹兹堡买房钢铁最终能否炼成

人口

经济和就业