我们六个月从0到6个单元，外州买房真的很可怕吗？

对于新手来说，投资房地产，甚至在外州投资房地产听上去非常的可怕。但是如果有足够的知识和正确的心态，这个过程会非常简单。

在我写了关于买第一套房的经历之后，我的女朋友和我继续在Indianapolis买了第二个Single Family和另外两个Duplex。

以下是我们总结我们投资历程的六点重要的经验，希望也可以帮你开始你的投资。

不要过度分析

我一开始花了至少一年研究房地产。现在回想起来，其中有一部分学到了很多东西，而很多时间浪费了在犹豫到底选哪个市场。

当然，研究房地产投资是非常值得的。比如说，要理解空置率和capex是什么，学会怎么计算cash on cash甚至IRR，以及研究市场和neighborhood对于回报率都是至关重要的。

在你选的前几个市场里，你随便在其中任意一个城市投资最后都能成功。而关于具体买哪些房子，当你分析了足够多的房子之后，你会慢慢有感觉哪些该买哪些不应该了。

想象你在蹦极，第一步永远是最难的一步。但是你的理智是知道整个过程非常安全，跳了之后不会出任何事。你应该深吸一口气，迈出第一步，然后就可以享受整个体验了。

你一旦选好了要投资哪个市场，不要犹豫，不要拖延，夜长梦多。你应该立即开始和那里的投资者开始network，拿到pre-approval，开始面试不同的中介和property manager。

一旦迈出了第一步，相信进程，相信那么多别的成功投资人能成功，哪怕可能走一些弯路，你也一定可以。

不一定要从最简单的开始，我认识大佬直接开始150个单元的公寓楼。但是从便宜些状况好些的Single Family开始的确可以降低你的风险。

从简单的开始的好处显而易见。比如说我，第一个房子大概20万，和我住的湾区大部分房子至少一百万朝上相比，我一点都不担心我亏欠。最糟糕的情况，我会失去我所有的首付，但其实哪怕一把火把房子烧了，保险还是会赔大部分钱。。。

你的风险（和收益）不会很大，然而这是件好事，因为你成功买下来第一套投资房！

接下来才是买第二套，并且着重提高回报率。

等我们close了第一套房，我们意识到这整个投资的过程其实对于所有1-4单元的出租房都是一样的：找deal; 计算回报率; 下offer; inspection; close; 出租。

在我们close之后，我看见了3个价格非常理想的房子，我们随即下了3个offer。出乎所有人意料（包括我们的agent）我们居然最后成功close了所有三套房子。

对于一个不怎么需要翻新的出租方来说，你会逐渐有感觉，这个街区这个价钱的房子就应该直接下offer，租金多少也能大概有数。如果有足够首付的钱，完全可以每天看着MLS (包括Redfin和Zillow)，然后有好的就下单。这样你离小目标就会越来越近。

在把钥匙给你的PM之后还有很多事情需要关注：还有什么需要修完才能出租，这些活多久才能做完，房子最后什么时候可以list出来。

说到底，这些是你的房子，你的投资，你的钱。并不是说要事无巨细都要操心，你需要做到是做一个好的manager。做一个合理的目标和计划，定期和你的组员们（银行，中介，PM）确认项目的进展，确保最终可以及时完成（出租）。

刚close完污水池就满了？空调管道被动物咬断了？房子被闯入烘干机被抢了？比这些更糟糕的事情天天都在发生，但这些是我们这半年来确确实实遇到的事情。

作为一个投资者，这就是为什么你在之前做预算的时候需要更保守，留足capex和 maintenance。在最后，这些说到底就是额外的维修开销而已。只要之前做足了准备，留好了预算，不用担心这些“意外”的发生。